“我普通話(huà)粵語(yǔ)都OK?！?/p>
作為一個(gè)強(qiáng)調(diào)服務(wù)的聯(lián)合辦公企業(yè)創(chuàng)始人，采訪(fǎng)中陳思烺的第一句話(huà)就開(kāi)始考量對(duì)方的需求。從香港北上創(chuàng)業(yè)三年，他的普通話(huà)已足夠標(biāo)準(zhǔn)。
2017年，陳思烺在廣州珠江新城的雅居樂(lè)中心開(kāi)了第一家寰圖空間，在這棟總高44層的寫(xiě)字樓里，寰圖空間占了6層。他的父親陳卓林是這座大樓的主人。
雅居樂(lè)中心北側(cè)，大理石墻上的現(xiàn)代幾何木懸掛著碩大的發(fā)光金屬標(biāo)志，宣示這片入口的歸屬。寰圖在這里擁有獨(dú)立的大堂入口、前臺(tái)，以及電梯門(mén)禁。
在父親的地產(chǎn)里開(kāi)始自己的空間生意幾乎是件順理成章的事情，這是陳思烺的原生優(yōu)勢(shì)。但優(yōu)勢(shì)也僅限于此，在公司層面，寰圖和雅居樂(lè)并沒(méi)有實(shí)際的關(guān)聯(lián)，父親創(chuàng)立的上市公司也并不能逾越市場(chǎng)給出更多優(yōu)待。
透過(guò)環(huán)繞整層的落地玻璃，陳思烺的空間里可以看到廣州的核心地標(biāo)。他和父親陳卓林的辦公室都位于這座雅居樂(lè)集團(tuán)的總部大樓，擁有同樣的落地玻璃和城景。不過(guò)這一次，陳思烺所看的方向似乎與父親有所不同，他的視角已經(jīng)突破腳下這片雅居樂(lè)空間的某種包裹。
創(chuàng)立寰圖兩年多，他的空間版圖現(xiàn)已遍及北京、上海、深圳、香港、杭州等重要城市，項(xiàng)目物業(yè)涵蓋高德、金地等地產(chǎn)企業(yè)。
與父親所在的重資產(chǎn)行業(yè)不同，陳思烺的空間生意看起來(lái)似乎更輕盈，同時(shí)也更加廣闊。
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切入甲級(jí)寫(xiě)字樓
陳思烺切進(jìn)聯(lián)合辦公領(lǐng)域是在2016年。那時(shí)他剛從投行離職，在香港經(jīng)營(yíng)自己的資產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)范圍涉及股市、債市、私募等。公司一個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目需要在廣州駐點(diǎn)，他和幾個(gè)伙伴從香港到廣州找辦公室。期間他發(fā)現(xiàn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于他的想象。
寫(xiě)字樓的供應(yīng)規(guī)模隨著新的城市中心建案的落成還在持續(xù)擴(kuò)大，“地價(jià)在不斷上漲，但租金水平一直維持著平衡。”陳思烺看到這些空間的資產(chǎn)價(jià)值“一直被低估，并沒(méi)有被真正釋放出來(lái)”。
這些構(gòu)成了城市天際線(xiàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，內(nèi)里的服務(wù)多數(shù)沒(méi)有跟上時(shí)代的速度，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也非常傳統(tǒng)?？臻g大多按層數(shù)或者半層進(jìn)行交付，這意味著這些甲級(jí)寫(xiě)字樓所服務(wù)的企業(yè)，幾乎只可能是一些大企業(yè)。
“這么大的供應(yīng)量往上走已經(jīng)是不可能了，只能往下走，”陳思烺認(rèn)為能夠消化這些空間供應(yīng)量的只可能是中小企業(yè)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)，“因?yàn)樗麄冎瘟巳珖?guó)60%的GDP，聘用的人口超過(guò)了勞動(dòng)人口的90%?！?/p>
彼時(shí)中國(guó)的聯(lián)合辦公空間，在雙創(chuàng)熱潮的激發(fā)下，剛剛度過(guò)了前兩年的爆發(fā)式發(fā)展。大量創(chuàng)業(yè)需求和官方的政策優(yōu)惠讓孵化器式的眾創(chuàng)空間開(kāi)遍全國(guó)，但突如其來(lái)的資本寒冬又將這個(gè)年輕的行業(yè)帶入了洗牌整合階段。
2016年，當(dāng)時(shí)估值達(dá)160億美元的國(guó)際聯(lián)合辦公巨頭Wework正式進(jìn)入中國(guó)；隔年，前萬(wàn)科副總裁毛大慶創(chuàng)立的優(yōu)客工場(chǎng)完成了對(duì)方糖小鎮(zhèn)與洪泰空間的一系列并購(gòu)和換股；氪空間也從36氪單獨(dú)拆分出來(lái)并完成了A輪融資。
大量一線(xiàn)城市邊緣或二線(xiàn)城市的末端玩家，因地緣因素入住率低，或難以找到可復(fù)制的孵化型空間模式，潮水退去之后，要么接受兼并，或者黯然退場(chǎng)。
與其他的聯(lián)合空間創(chuàng)業(yè)者不同，陳思烺思考路徑的起點(diǎn)，并非從那些創(chuàng)業(yè)大潮中的個(gè)體出發(fā)，為他們的孵化和眾創(chuàng)打造空間。相反，他從空間行業(yè)的供給需求里找到甲級(jí)寫(xiě)字樓這個(gè)切口，然后反推出解決方案。
作為“地產(chǎn)二代”，他足夠熟悉，同時(shí)也深諳聯(lián)合辦公這個(gè)空間生意除了新經(jīng)濟(jì)的因素，本質(zhì)上依然存有地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的模式，而地產(chǎn)的核心是地段。從一開(kāi)始，陳思烺就直接避開(kāi)了孵化路線(xiàn)，直奔服務(wù)。
要讓大量的中小型企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)進(jìn)駐到都市核心的甲級(jí)寫(xiě)字樓，需要降低入駐的價(jià)格門(mén)檻。陳思烺的第一步是豐富辦公空間的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，針對(duì)不同企業(yè)定制不同的產(chǎn)品組合，從一個(gè)人到一千人的團(tuán)隊(duì)都可容納，降低入駐門(mén)檻。
在空間規(guī)劃中，他對(duì)茶水間、會(huì)議室、前臺(tái)等設(shè)施采取聯(lián)合辦公的模式在整個(gè)寰圖空間共享和公用。陳思烺做過(guò)測(cè)算，這些“公攤”在寫(xiě)字樓里至少能減少了50%的面積，多出的面積自然而然就變成了新的工位或其他設(shè)施?！霸诮?jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的情況下，節(jié)約成本對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常吸引的一個(gè)事情?！标愃紵R說(shuō)，“我們給出的核心其實(shí)是在不確定中尋找確定?！?/p>
黃一勻是房產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊（Knight Frank）的廣州負(fù)責(zé)人，她所供職的這家歷史超過(guò)120年的英國(guó)公司相對(duì)傳統(tǒng)，對(duì)辦公的選址要求非常高。去年9月，公司原本所在的舊寫(xiě)字樓租約到期，她準(zhǔn)備搬到珠江新城，但該區(qū)租金較高，加上考慮到未來(lái)幾年的擴(kuò)充計(jì)劃，最終決定選擇更為靈活的聯(lián)合辦公空間。
寰圖深圳鼎和大廈項(xiàng)目的公共辦公空間，設(shè)有拳擊和吧臺(tái)
參觀(guān)過(guò)不同的聯(lián)合辦公空間以后，她覺(jué)得寰圖的環(huán)境更匹配公司的專(zhuān)業(yè)商務(wù)形象，后來(lái)總部的高層人員來(lái)參加分公司的喬遷儀式時(shí)，也對(duì)樓宇形象、進(jìn)出口的動(dòng)線(xiàn)安排以及對(duì)品牌的營(yíng)造表示了肯定。
很大程度上，寰圖所瞄準(zhǔn)的正是這些對(duì)辦公形象有著高要求的企業(yè)。除了傳統(tǒng)聯(lián)合辦公都具備的分享、聚會(huì)、商學(xué)院等等，寰圖提供了多見(jiàn)于服務(wù)式辦公室的“虛擬辦公室”增值服務(wù)，包含商務(wù)地址、中英文的公司語(yǔ)音信箱等等。
黃一勻的公司在寰圖開(kāi)業(yè)當(dāng)天的雞尾酒會(huì)也選在樓下的寰圖生活空間里進(jìn)行，“活動(dòng)幾乎一步一步掃除了公司高層對(duì)我們選擇聯(lián)合辦公的疑慮，現(xiàn)在上海的總部、浦東和北京增加的一些人員也都開(kāi)始轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公”，黃一勻說(shuō)，“當(dāng)然，主要租金也比預(yù)期要低?！?/p>
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整合模式
2016年的第一輪行業(yè)洗牌后，大量有著孵化器和眾創(chuàng)空間基因的辦公企業(yè)，也開(kāi)始轉(zhuǎn)型成側(cè)重服務(wù)的聯(lián)合辦公模式，開(kāi)始進(jìn)入市中心，把戰(zhàn)場(chǎng)收窄到CBD的甲級(jí)寫(xiě)字樓領(lǐng)域，陳思烺同時(shí)也面臨著傳統(tǒng)的高端服務(wù)式辦公室轉(zhuǎn)型自營(yíng)聯(lián)合辦公模式的夾擊。
“五星級(jí)酒店的功能除了住宿之外，還會(huì)把會(huì)議、餐飲等內(nèi)容集中在一個(gè)空間里，人們?nèi)ゾ频瓴⒉灰欢ㄖ皇菫榱俗∷蕖！标愃紵R因此想到，“寫(xiě)字樓是人口密度最高的地方，只要有人就會(huì)有需求發(fā)生，比如早上喝咖啡，中午吃飯，過(guò)去這些需求都是分散式滿(mǎn)足的，那為什么我們不能跳脫自己的思維，除了做辦公空間以外去做一些大眾剛需高的那些產(chǎn)品呢？”
他的應(yīng)對(duì)方案是在寫(xiě)字樓里打造一個(gè)包含工作和生活的生態(tài)體系。在雅居樂(lè)中心共6層的空間里，陳思烺拿出了近3層做生活空間，包括自營(yíng)的咖啡、廚房、烘焙、健身房甚至高爾夫練習(xí)場(chǎng)在內(nèi)的十幾個(gè)業(yè)態(tài)。自負(fù)盈虧，同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)。
這其實(shí)非常考驗(yàn)其中每一個(gè)獨(dú)立業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)能力。如果生活業(yè)態(tài)自身競(jìng)爭(zhēng)力不足，不僅無(wú)法構(gòu)成品牌型的生態(tài)，反而餐飲、健身的高成本也會(huì)拖累整個(gè)空間。為了達(dá)到空間體系的協(xié)同和聯(lián)動(dòng)，陳思烺花大力氣做了同一套會(huì)籍系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，在寰圖，辦公空間的會(huì)員除了可以使用健身房，還可以享用包括20杯單品咖啡在內(nèi)的生活空間優(yōu)惠和折扣。
深圳航天科技廣場(chǎng)項(xiàng)目的寰圖餐廳，時(shí)常舉辦寰圖商學(xué)院分享會(huì)
陳思烺在內(nèi)部也鼓勵(lì)打通銷(xiāo)售，例如用戶(hù)在健身房鍛煉，需要配合飲食的時(shí)候，教練會(huì)依照用戶(hù)的目標(biāo)去餐飲部分進(jìn)行配餐；咖啡館的員工如果看到有連續(xù)幾天都來(lái)這里工作的客人，也會(huì)推薦到樓上的辦公空間。對(duì)于這些在不同產(chǎn)品之間的引流，員工也會(huì)有相應(yīng)的額外收入。
第一家在雅居樂(lè)中心的寰圖，開(kāi)出半年已開(kāi)始盈利。在寰圖目前的盈利渠道中，辦公空間、生活空間與場(chǎng)地租賃收入的比例達(dá)到6:3:1。
看起來(lái)良好的收入模型和生態(tài)模式，吸引了更多業(yè)主合作。不到兩年時(shí)間，寰圖在北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安、香港及越南胡志明市擁有 24家綜合辦公空間，總管理面積約 20 萬(wàn)平方米。
2018年10月，寰圖宣布完成數(shù)億元人民幣A2輪融資，投資者包括富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、星河灣集團(tuán)以及時(shí)代中國(guó)。這些投資者全都具有地產(chǎn)屬性。對(duì)地產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，寰圖所帶來(lái)的空間和業(yè)態(tài)，除了消化庫(kù)存，看中的可能還是其對(duì)物業(yè)進(jìn)行的資產(chǎn)增值的可能性。
陳思烺對(duì)自己的模式非常自信：“在每一個(gè)細(xì)分的領(lǐng)域上面，我們都有不同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但是有同樣完整生態(tài)鏈的公司，在我們認(rèn)知的范圍里面，還沒(méi)見(jiàn)到?！?/p>
他希望打造的不只是聯(lián)合辦公空間，而是一個(gè)類(lèi)似于辦公領(lǐng)域的酒店管理集團(tuán)模式，從一棟寫(xiě)字樓的空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)、硬件配套以及顧客服務(wù)等方面進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
寰圖在A2輪融資后開(kāi)始更快速地?cái)U(kuò)張，規(guī)?；\(yùn)營(yíng)將驗(yàn)證他的理論和商業(yè)模型在經(jīng)過(guò)大量復(fù)制后還能否在不同的城市和區(qū)位中成立。
“其實(shí)空間本身沒(méi)有意義，真正的意義是看人去如何賦予它?！标愃紵R把這個(gè)行業(yè)比作手機(jī)，只不過(guò)產(chǎn)品是一個(gè)空間：過(guò)往你可能要去咖啡店，你就可以把它當(dāng)成相機(jī)；你去餐廳就把它當(dāng)成MP3；這些功能在手機(jī)里的整合已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，換到空間里不能說(shuō)一定會(huì)成功，但是一個(gè)嘗試。
陳思烺拿起桌上的手機(jī)晃了晃，“現(xiàn)在沒(méi)有人再帶傻瓜相機(jī)出來(lái)了，對(duì)不對(duì)？”
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天塌下來(lái)都能睡得著的人
作為雅居樂(lè)掌門(mén)人陳卓林的兒子，陳思烺并不避諱父親的資源。對(duì)于“地產(chǎn)二代”的身份，他坦言這給他的創(chuàng)業(yè)帶來(lái)了相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，父親的人際網(wǎng)絡(luò)、供應(yīng)商資源，他“沒(méi)有理由不去承接”。
父母在陳思烺小的時(shí)候，或多或少都會(huì)有意識(shí)培養(yǎng)他的商業(yè)思維。7歲時(shí)陳思烺就從中山遷到香港生活，而父母正處于事業(yè)的上升期，留在了廣東創(chuàng)業(yè)，平時(shí)一家人只有周末才有機(jī)會(huì)見(jiàn)面。回家時(shí)，常常吃完中飯就被帶去售樓部。
那時(shí)不少香港人來(lái)內(nèi)地買(mǎi)房，陳卓林要親自陪著買(mǎi)家，有時(shí)陳思烺也跟著去看房、跑工地。陳思烺常和同事開(kāi)玩笑說(shuō)自己已有二十多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
“我不是參與者，但絕對(duì)是一個(gè)旁觀(guān)者。”兒時(shí)在售樓部的大量時(shí)間，陳思烺回憶起來(lái)覺(jué)得對(duì)現(xiàn)在依然發(fā)揮影響，“那個(gè)時(shí)候具體的東西我覺(jué)得都不重要，重要的是看到了一家企業(yè)的發(fā)展周期以及它在這個(gè)周期里上升到不同平臺(tái)的樣子?！?/p>
他自認(rèn)經(jīng)歷了香港和中國(guó)大陸至少兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變化的周期。在香港，他見(jiàn)過(guò)人們擠破頭搶一個(gè)能夠買(mǎi)房的資格，突然金融風(fēng)暴一來(lái)，同樣的房子“打五折都沒(méi)人買(mǎi)”?；氐酱箨?，他看過(guò)很多房企為了給當(dāng)時(shí)還不能貸款的香港買(mǎi)家提供分期，最后資金鏈斷裂，大量爛尾樓出現(xiàn)，幾百家企業(yè)一下消失。雖然自家沒(méi)做這個(gè)跟進(jìn)，但整體的市場(chǎng)信心沒(méi)了，家里也受到影響。
如今掌舵自己的公司，陳思烺行事穩(wěn)健，特別是對(duì)現(xiàn)金流的控制部分，他覺(jué)得這來(lái)自于兒時(shí)第一手經(jīng)驗(yàn)的影響?！昂芏嘟?jīng)驗(yàn)可以被總結(jié)出來(lái)，但親歷其中去切身感受還是兩碼事?！?/p>
父母一直被他視為朋友，去香港之后，幾乎他所做的任何選擇，從升學(xué)、擇業(yè)到創(chuàng)業(yè)，父母都給其最大的自由，直到現(xiàn)在也沒(méi)有給他提過(guò)任何要求。優(yōu)渥自由的家庭條件，讓他可以最大限度地按照天性成長(zhǎng)。
從香港去英國(guó)讀高中，為的是追隨一位從NBA費(fèi)城76人隊(duì)教練組退休的英國(guó)教練。這位教練回到英國(guó)后在高中執(zhí)教，第一年就拿了全國(guó)冠軍。
對(duì)于陳思烺來(lái)說(shuō)，英國(guó)高中選擇很多，但他看中的完全不是環(huán)境和教學(xué)成績(jī)，打動(dòng)他的只是這個(gè)教練和他的故事。為了去這所學(xué)校讀書(shū)，陳思烺說(shuō)那段時(shí)間是他讀書(shū)“最努力”的一段日子。到了英國(guó)之后，陳思烺如愿進(jìn)入校隊(duì)，成為了這位冠軍教練的球員。
除了出現(xiàn)在球館，陳思烺也是校長(zhǎng)室的常客。在英國(guó)讀高中時(shí)，陳思烺住二樓，冬天大雪，他好奇水到底是如何結(jié)成冰的，就直接把一盆熱水從窗戶(hù)倒下路面。到了大學(xué)，陳思烺組樂(lè)團(tuán)，擔(dān)任主唱和吉他手，經(jīng)常去酒吧表演。有時(shí)候他會(huì)夾帶私貨，在表演的英文歌單里加兩首Beyond或者五月天，“傳播亞洲音樂(lè)文化”。
這樣的“自由生長(zhǎng)”一直維持到他大學(xué)畢業(yè)。作為一個(gè)財(cái)富早已自由的地產(chǎn)二代，陳思烺在畢業(yè)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)并未對(duì)自己的人生有全盤(pán)打算。直到進(jìn)入摩根士丹利工作，才發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“那里的工作氛圍以及周?chē)耐?、上司都非常?zhuān)業(yè)，節(jié)奏極快，”陳思烺意識(shí)到要融入這樣的環(huán)境，必須快速成長(zhǎng)。在三年的投行生涯里，他參與了6個(gè)IPO項(xiàng)目和十幾個(gè)債券的發(fā)行與收購(gòu)、并購(gòu)。
他所在的組，每一年的資產(chǎn)鏈里的交易額超過(guò)百億美元。獲得經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)陳思烺也收獲了自己的人脈，如今寰圖的高管團(tuán)隊(duì)，有四位都來(lái)自摩根士丹利。
離職創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，陳思烺其實(shí)連具體要做什么都沒(méi)有想好，“我覺(jué)得做什么東西你都有可能成功，哪怕藍(lán)?；蛘呒t海的生意，最重要的事情我覺(jué)得是你身邊的那些伙伴。”
在陳思烺的定義里，“伙伴不是相信一件事情他愿意去共同完成的人，而是一開(kāi)始的時(shí)候你連事都沒(méi)有，大家也愿意一起去探索、尋找，我覺(jué)得這個(gè)比任何東西都重要?！?/p>
在寰圖，幾乎所有的員工都稱(chēng)他Captain(船長(zhǎng))。他說(shuō)自己最大的能力就是能讓其他人感受到希望，讓大家彼此信任。這也是他從金融行業(yè)里出來(lái)創(chuàng)業(yè)的原因，希望能影響更多人。
陳思烺形容自己“天塌下來(lái)都能睡得著”，從不焦慮，是因?yàn)閳?jiān)信“如果這個(gè)難關(guān)是具體的，那么它一定有具體的解決方案。”
但壓力還是有，公司的首席財(cái)務(wù)官崔俊彥是陳思烺在投行時(shí)的同組同事，她記得陳思烺第一次看公司的財(cái)務(wù)報(bào)表說(shuō)的話(huà)，以前的每一個(gè)決定只影響自己，現(xiàn)在的每一個(gè)決定都影響隊(duì)員和他們身后的家庭，他要為大家負(fù)責(zé)。
時(shí)隔兩年，今日的聯(lián)合辦公市場(chǎng)又迎來(lái)了一輪更大規(guī)模的頭部整合。和兩年前不同的是，資本對(duì)于這片之前無(wú)限看好的藍(lán)海領(lǐng)域似乎有了一些松動(dòng)。知名投資機(jī)構(gòu)軟銀原本計(jì)劃以高達(dá)160億美元購(gòu)買(mǎi)WeWork的多數(shù)股權(quán)，今年年初最終公布的實(shí)際投資金額被砍到20億美元。
在學(xué)生時(shí)代，沒(méi)有身體優(yōu)勢(shì)的陳思烺一直是?；@球隊(duì)的隊(duì)員。如何在場(chǎng)上和場(chǎng)下與外國(guó)球員競(jìng)爭(zhēng)？陳思烺的回答聽(tīng)起來(lái)有些自負(fù)卻又誠(chéng)懇，“靠腦子，因?yàn)槲掖蚩匦l(wèi)?！?/p>
籃球比賽中的控球后衛(wèi)是一支隊(duì)伍的組織者，是所有戰(zhàn)術(shù)的起點(diǎn)?？厍蚝笮l(wèi)從來(lái)都不是球場(chǎng)上最閃耀的明星，他需要做的，是在最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)做出最佳判斷，把球交給隊(duì)友，或是在機(jī)會(huì)出現(xiàn)在自己身上時(shí)，果斷出手，把球投入籃筐。
而對(duì)于陳思烺來(lái)說(shuō)，他的這場(chǎng)比賽似乎才剛剛開(kāi)始，不過(guò)顯然賽況已經(jīng)足夠激烈。
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文 ?林克 / 編輯? 孫凌宇? rwzkzx@126.com
