善于抓機遇，更要執(zhí)著人生
距離新城控股董事長王振華辦公室最近的走廊墻壁上，掛著集團眼下一個熱銷地產(chǎn)項目的系列廣告。熟悉公司的人稍加留意可以發(fā)現(xiàn)，其中品貌端正的男主角，竟是來自分公司的內(nèi)部員工。顯然，王振華對這樣的安排挺滿意的：“很多企業(yè)的文化實際上從某種意義上就是老板文化，我這個人比較務實，講求誠實做人、踏實做事。這樣的廣告貼近新城控股的真實形象?！?/p>
真實的王振華，出生在江南富庶之地常州武進，自古多才子?！皬那耙粋€縣里就有十幾個狀元，常州這一塊文化傳承尤其較好?！彼坪跏抢^承了這個江南小城里的才子基因，王振華的入行經(jīng)歷與書結緣，附著風雅。還是武進第一棉紡廠車間副主任時，他已經(jīng)開始白天上班、晚上自己創(chuàng)業(yè)的生活?？恐约毫黹_的一家織布廠，幾年下來積攢了200 多萬元，恰逢紡織業(yè)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的疲軟之態(tài)，極其偶然間，一本朋友推薦名為《投資潮中永不沉沒的船-- 房地產(chǎn)》的書為王振華指明了進步的階梯——書中，李嘉誠、包玉剛等地產(chǎn)大亨的地產(chǎn)傳奇故事讓人熱血沸騰。
32 歲的他考慮了可行性。1993 年7 月，王振華籌資創(chuàng)辦武進新城投資建設開發(fā)有限公司，在城郊小鎮(zhèn)邊做邊學。他清晰記得，江蘇省常州市武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)上，村主任批出一小塊角落土地，他建造了兩幢僅可容納72 戶人家的住宅樓，那是他的第一個項目。
房地產(chǎn)事業(yè)沒有虧待這位“新人”。他生性勤懇，懂得因勢利導，過去管理層的經(jīng)歷給了他一個善于從大局出發(fā)，思維縝密的腦子。房子很快賣光，白手起家的王振華正式踏入彼時中國社會最為蓬勃繁榮的企業(yè)生態(tài)圈——房地產(chǎn)行業(yè)。
“天知道哪塊云彩有雨”，用這句話來形容房地產(chǎn)業(yè)再合適不過了。王振華剛剛入行，政府宏觀調(diào)控就開始了；整個行業(yè)風云變色時，他扎根城郊集鎮(zhèn)，走農(nóng)村包圍城市路線，從一年一個項目到如今九十多個項目并行；幾次銀根收緊導致成交量大跌，新城毫不手軟，堅持量在價先、一盤一策的策略，促進市場回暖；2001 年新城借殼江蘇五菱B 股上市，卻趕上政策更新，B 股公司無法A 股市場融資，一路堅持到2012 年末，成功登陸港股上市。眼下2014 年又是一個市場動蕩的年份，王振華一路走來，克服重重關卡。
所幸，書中傳奇業(yè)已實現(xiàn)。新城控股自1993 年成立至今21 年，從5 個人的民營班子到5000 多名員工的大型企業(yè)；集團始終堅持穩(wěn)健布局，逐漸規(guī)模擴張，憑借堅定的信念和領先、創(chuàng)新的開發(fā)模式，成為擁有兩家上市公司、跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的領先綜合性地產(chǎn)集團。他個人多次同時登上胡潤、福布斯兩大富豪排行榜。
他帶領著新城控股，一路從農(nóng)村走進城市，從長三角為王到全國范圍的地產(chǎn)大鱷；2014 年更是成功將觸角延伸海外，投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，邁出國際化第一步。王振華在中國房地產(chǎn)大幕拉開一段時間后才出現(xiàn)，但他對每個新城人的殷殷叮囑已為自己的成功做下注解：“我認定一件事情就會執(zhí)著往前走，時間就是功夫，功夫到了一定會成功。怕就怕走到一半堅持不下去回頭，這樣的人很難成功?！?/p>
王振華
對話王振華
生態(tài)圈殘酷，笑到最后的才是贏家
人物周刊：作為地產(chǎn)行業(yè)的領軍人物，你如何看待當前市場環(huán)境?
王振華：短期看來，房企生存的生態(tài)圈將會更為殘酷。盡管當前整體的市場環(huán)境還不錯，政策面不但見底而且已經(jīng)轉向支撐市場，這是一個好的現(xiàn)象。但競爭正在不斷加劇，城市分化、版塊分化、樓盤分化的現(xiàn)象將進一步加劇。2014 年尤為特殊，供應量太大的城市，它的競爭很激烈會；土地供應與需求關系比較吻合的地方，它銷售的價格可以比較穩(wěn)定，不管你是三四線城市，還是一線大城市，都是必須要遵循這樣的規(guī)律。
與此同時，房企間的優(yōu)勝劣汰才剛剛拉開序幕。大企業(yè)會繼續(xù)追逐業(yè)績的增長，而小企業(yè)所面臨的是更為實際的生存問題。目前國內(nèi)共有近9 萬家房地產(chǎn)企業(yè)，這其中90% 的企業(yè)最終選擇退出或者被淘汰出局。
人物周刊：怎樣確保新城控股是最后勝出的10% ？
王振華：我去年在給新城的全體員工寫的一封信還說，任何一家公司都不能說自己很有把握，說自己判斷得非常準確。能有70% 的把握，我都算是很滿意了，因為在行走的過程中間，不可能踩在每塊磚上面，總歸有幾步虛浮。任何事情都是一種冒險，超過50% 就超出了平均水平，能有60-70% 在市場里面勝出的把握就越大，一定會有快速的發(fā)展。對新城來說，相比快速強勁的虎豹，我們更愿意做駱駝，十五天不吃不喝也能走出沙漠，可以堅韌而長久的活著。
人物周刊：萬一真的遇到沙漠要怎么辦？
王振華：我一直強調(diào)，形勢越嚴峻，越要練好內(nèi)功。以今年上半年為例，在新城控股重點布局的幾個城市中，南京、蘇州、無錫、常州、上海等地平均成交降幅達21%-38%，但新城控股旗下新城地產(chǎn)在這些城市逆勢增長35%，市場份額和排名均位列前茅。中國由于環(huán)境特殊，政府調(diào)控下，國內(nèi)很多城市、區(qū)域的政策完全不同，造成每個城市的競爭環(huán)境各不相同，正因為新城控股在長三角區(qū)域和中部省會城市深耕多年，對當?shù)厥袌龊涂蛻舳际至私?，在產(chǎn)品規(guī)劃設計上非常貼近剛需和改善性客戶需求，內(nèi)功練得好了，產(chǎn)品的競爭力強，才在前11 個月，銷售額近210億元，較去年同期有明顯增幅。僅“十一”黃金周期間，僅新城控股的成交量就高達幾百套之多，我們采取了一盤一策、以變御變的銷售策略，加強節(jié)奏的把握和節(jié)點的控制，在較為嚴峻的銷售環(huán)境中逆勢增幅明顯，取得不俗的成績。
人物周刊：這樣的成績你滿意嗎？
王振華：上市至今，我對于集團總體的表現(xiàn)比較滿意。新城控股連續(xù)兩年復合增長在36-37% 左右，總體來說發(fā)展的還是比較快的，特別集團上市后在業(yè)務領域內(nèi)的持續(xù)增長以及為股東帶來的持續(xù)回報。就個人而言，相比于短期的股價表現(xiàn)，我更關注的是集團在業(yè)務層面的長期發(fā)展。我始終相信，笑到最后的才能成為真正的贏家。
穩(wěn)健是立足之本，“微創(chuàng)新”是發(fā)展的主旋律
人物周刊：發(fā)展過程中有最擔心企業(yè)出現(xiàn)的問題嗎？
王振華：這就是為什么我每個項目都要去看，希望心中有個數(shù)。新城控股目前發(fā)展的項目超過90個。這么多個項目，最怕幾個項目同時出問題，如果一個企業(yè)有10% 的業(yè)務滯后，都有可能被拖垮的。在新城，我至多只接受個別項目出現(xiàn)小的問題，這樣的問題也是我們需要付出學習成本和進行反思的地方。這么多年下來，我們依靠反思文化和誠實做人、踏實做事的精神，團隊在不斷成長進步，企業(yè)也沒有出現(xiàn)大的偏差，也逐漸形成了以“穩(wěn)發(fā)展”為核心的發(fā)展模式。我們堅信，穩(wěn)健發(fā)展讓會使企業(yè)活的更久，活得久會比眼下活得好更好。
人物周刊：“穩(wěn)發(fā)展”體現(xiàn)在哪些方面？
王振華：主要有四點：城市深耕區(qū)域聚焦、住宅商業(yè)雙核驅動、始終保持財務穩(wěn)健、人才戰(zhàn)略清晰持續(xù)。新城控股多年來的復合增長率始終保持在30%以上，我們曾經(jīng)做過一個復合增長模型，如果新城控股能夠在目前的基礎上，每年保證不低于20%的復合增長率，那么集團到2030年的收入更是可以達到驚人的數(shù)千億元。當然，這是個一個模型測算，但也反映出只要企業(yè)能夠穩(wěn)健地發(fā)展和增長，能夠活得久，其規(guī)模必定越來越大。我們看到許多跨國的500強企業(yè)，他們的發(fā)展軌跡都是如此。
以我們堅持住宅商業(yè)雙核驅動的戰(zhàn)略為例，誰都知道，商業(yè)需要好地段，現(xiàn)在城市發(fā)展日新月異，再過幾年好地段就沒了，所以自然希望這幾年找到好的位置，住宅地產(chǎn)要選擇競爭性相對低的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)還在跑馬圈地、尋找并打造城市商業(yè)新中心。公司上市以后， 我們就確定了“地產(chǎn)穩(wěn)步往前推，商業(yè)加快向前跑的策略。未來我們計劃，在2017 年要開業(yè)15個Shopping Mall，在建25個，需要相匹配的開發(fā)和管理經(jīng)營團隊。之所以敢這樣做，正是因為我們從2008 年開始做商業(yè)地產(chǎn)，到現(xiàn)在6 年的時間里，確信對商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了比較清晰的了解，加上商業(yè)團隊越來越大并且得以鞏固，這才開始發(fā)力了。
人物周刊：你呼吁新城要走“穩(wěn)健”、“標準化”道路，不擔心會認為是保守嗎？
王振華：穩(wěn)健不意味著保守，更不等于墨守成規(guī)。我們也不會觀望，一旦發(fā)現(xiàn)機遇，我們行動很快。只是在前期過程中，我們會研究得比較透。一旦發(fā)現(xiàn)市場潛力，我們會不遺余力的投入。標準化也是和穩(wěn)健相吻合的，啟用標準化進行管理，不僅僅是容易避免出現(xiàn)錯誤，更多是希望通過標準化的模式，總結錯誤經(jīng)驗再推廣出去，防止明天重復犯今天的錯誤。種種嚴備的防范都是為了活得更好。
當然，我們在審慎前行的同時，也在不斷嘗試各種創(chuàng)新，我們認為：創(chuàng)新未必一定是顛覆性的，通過不斷的量化積累，最終量變也能帶來質的飛躍。我們把它定義為“微創(chuàng)新”。“微創(chuàng)新”將成為新城下一個發(fā)展階段的主旋律。
人物周刊：新城式的微創(chuàng)新具體體現(xiàn)在哪些方面？
王振華：新城目前在“微創(chuàng)新”方面取得的成績已經(jīng)滲透到公司各個業(yè)務板塊，在住宅和商業(yè)領域的產(chǎn)品、各類服務甚至在我們積極倡導的公益慈善中，都能看到新城式的微創(chuàng)新，比較具有代表性的有：住宅微創(chuàng)新、商業(yè)微創(chuàng)新、服務微創(chuàng)新和公益微創(chuàng)新。
住宅微創(chuàng)新主要是指我們的百年住宅，這是新城長期探索的一種住宅上的創(chuàng)新理念；商業(yè)微創(chuàng)新方面，我們主打的“吾悅”系列產(chǎn)品已經(jīng)研發(fā)至第三代產(chǎn)品在注重用戶體驗的時代，吾悅廣場以“悅空間 悅生活”的理念從而將其“體驗式”商業(yè)旗艦優(yōu)勢宣揚到極致；在服務微創(chuàng)新上，我們的全民經(jīng)紀人平臺以及在O2O方面的嘗試，都已經(jīng)在進行試點推廣。在公益微創(chuàng)新方面，我們的“七色光項目”已經(jīng)堅持多年，從公益項目變成公益產(chǎn)品，并且在傳統(tǒng)公益的基礎上進行創(chuàng)新，詮釋著公司的公益品牌。
人物周刊：遇到大家都一窩蜂趕熱潮時，你怎么控制自己沖動的欲望呢？
王振華：今年大家都開始說要回歸一線城市，的確是一線城市的基數(shù)大，量大、集聚效能大，尤其是人的集聚效能大了以后，需求就更旺盛。新城的布局里每一線的城市都有，我們不會跟著大家一哄而上，那里競爭一定非常激烈。我們會細致到看城市區(qū)域供應，區(qū)域供應中區(qū)塊的供應，城市研究都是以區(qū)塊為單位?，F(xiàn)在很多老城區(qū)沒有新地塊、新房推出，而新城區(qū)則是大盤比比皆是，在一二三線城市都是如此，城市布局最終還是要研究透市場格局。
人物周刊：要超出長三角范圍，對新城是一個挑戰(zhàn)嗎？不同區(qū)域的挑戰(zhàn)怎么面對？
王振華：所以我們要做城市研究。就說珠三角和長三角，技術標準、文化標準都不同，我們一定要結合當?shù)貤l件開展。比如今年我們進入長春，因為氣候溫度原因，長春真正能夠野外作業(yè)的時間是很短的，基本上11 月底就不能動土了，全部冰凍了，到明年五月才能動工，一年只有7 個月的施工時間。所以我們也還在摸索。但可以肯定的是，看準一個方向開始投入，我們就會勤勤懇懇的，從早到晚連續(xù)不斷地前進，比較執(zhí)著。
人物周刊：從沒有過中間放棄的情況嗎？
王振華：人總是要活著，企業(yè)也總是要進步，整個社會是動態(tài)的，要根據(jù)大環(huán)境而動。我們跟著市場和政策，適時調(diào)整策略方向，但路一定會走下去。
責任感是最大驅動力，未來躋身行業(yè)第一梯隊
人物周刊：你和創(chuàng)業(yè)之初有變化嗎？
王振華：蠶蛹如果只會自己照鏡子，永遠也變不成蝴蝶。創(chuàng)業(yè)初期，我的動機很單純，就是多賺錢，讓自己富裕一些。但現(xiàn)在帶領幾千人規(guī)模的企業(yè)，要對新城控股的員工們和為我提供機遇的社會負責，責任感成為了最大驅動力。
人物周刊：你對新城今后如何走是有著怎樣的設想？對未來有其它打算嗎？
王振華：盡管這個生態(tài)圈很殘酷，但是只要機會存在，我都會一直做下去。新城現(xiàn)在苦練功夫，為的是未來和巨頭們絕地搏殺后，能夠成為幸存的少數(shù)派。我希望新城控股能夠繼續(xù)堅持“穩(wěn)發(fā)展、微創(chuàng)新”的企業(yè)理念，繼續(xù)堅持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅動戰(zhàn)略，以長三角為基礎，拓展全國化布局，我們預期到2017年，銷售總額可以達到500億元以上，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領域，要讓“吾悅”品牌進入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊。如果說近期有其它計劃，應該就是在公益方面再加把力。
人物周刊：當代企業(yè)家熱衷公益事業(yè)不在少數(shù)，你會怎樣做？
王振華：總體來說我算不上什么“家”，但是對企業(yè)公民的社會責任我持高度認可。至今為止新城在社會公益方面投入超過了2億，最近我們也在慢慢思考，這部分到底往哪個方向走。該做的好像都嘗試了，未來我們在公益方面需要做的微創(chuàng)新，是怎樣能從心靈方面多加關懷。因此，新城自建公益品牌“七色光”旗下的“流動圖書館”，今年便深入了江西、安徽和山西等留守兒童眾多的地區(qū)，重點對當?shù)氐牧羰貎和M行了心靈關懷。
王振華攻城記
1993.7
涉足房地產(chǎn)業(yè)，
籌資創(chuàng)辦武進新城投資建設開發(fā)有限公司；
1996
創(chuàng)立新城控股，出任公司董事長；
1998
新城從農(nóng)村進入常州市區(qū)；
2001
新城房產(chǎn)重組江蘇五菱實現(xiàn)B股借殼上市；
2003
新城走出江蘇進入上海，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎；
2012.11.29
新城控股正式在港交所掛牌上市；
2014
參股投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，
邁出海外投資第一步。
